前几天，上海土地交易中心、上海市规划和自然源局召集10家房企举行了闭门会议，针对目前上海房地产市场进行了讨论。

这本来是一次平平无奇的会议，但会议上，开发商对政府提出的两条建议格外引人注意：

1.优化上海土地竞价规则，按照起始价10%溢价率封顶后“摇号”拿地

(相关资料图)

2.优化中小户型比例，提高大户型占比。

第1条是针对开发商的，对普通人影响不大。

真正值得买房人值得注意的是第2条！

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01

优化中小户型比例，意味着什么？

很久以前上海就出台了“7090”政策。

所谓7090政策，是政府为了保护刚需，要求拿到土地的开发商在建设楼盘的时候，90平米以下的房子必须占到总量的70%以上。

后来又出台了“80100”政策，基本上是一个意思。

直接影响就是目前上海的房子多以小户型为主，《中国人口普查年鉴-2020》显示， 上海人均住房建筑面积仅为32.28平方米 ，按一家三口算，房子不到100平。

这还是人均，如果算中位数，面积还会更小。

以上海今年第一批次土拍为例，19宗地中，中小户型住宅占比达到70%以上的地块就有十宗。

根据链家数据，2021和2022两年，上海 90 平米以下的二手房成交占比大约都在70%。

反映在市场上就是：

小三房，或者大两房随处可见。

这类政策持续了很多年，客观上为普通人降低了买房的门槛。

但随着时间发展，越来越多的人不满足于现状：刚需想要改善，两房想换三房，想要住上更大的房子，享受更舒适的生活。

所以现在，小户型越来越不受待见。

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02

小户型，正在被抛弃

我们分别从上海和全国的视角，观察一下房地产市场价格和成交细节，

为大家分析一下，什么样的房子在未来会更受大家欢迎。

上海市场

这是近期的一些新盘弃号情况：

前滩东方悦澜，弃号率36%；

江桥的天玺领峯，弃号率45%；

唐镇浦发唐城，弃号率41%；

竞品蟠龙府，弃号率更是冲到了接近50%……

被放弃的，都是80-90㎡左右的小户型产品。

值得注意的是，这些都是比较火热的盘，本身地理位置都不错，尤其是前滩，这么高的板块能级也没有挽留住买房人的心。

和小户型遇冷形成对比的是，大户型热度高涨。

最近浦开云璟开盘，大户型产品受到强烈追捧。

先看数据：

90平小户型房客比为1:2.53；

而120平户型的房客比惊人地高达1:9.2；

140平的也有1:5.66。

也就是说， 一套大户型的房子，想买的人是小户型的3、4倍。

同样的情况不止一家，不久前开盘的华润前滩润璟，两个小户型房客比基本相同，而大户型房客比则高达1:4.9。

在同一个楼盘中，大户型的去化速度明显更快。

一房一价的定价策略，2020年时还是以小户型定价高为主，而眼下，普遍是大户型的单价高于小户型。

比如前几天的大热盘建发璟院一期，建面104平的户型，均价“8字头”，而建面158平的更大户型，均价达到了“9字头”。

二手市场同样如此。

比如张江板块标杆小区万科翡翠公园， 一套104平的户型单价是14万，84平单价却只有12万。

小户型不吃香，即使在前滩也不例外，同等配置的大户型普遍都比小户型更贵。

根据上海城市房产估价公司研究，2022 年上海中、大户型的成交占比较2021 年进一步提升：

三房、四房的成交占比分别达到63%和12%，同比分别扩大5 个和3 个百分点；

与之相对，两房及以下的小户型占比同比则要减少约5 个百分点。

全国市场

放眼全国情况也差不多，大家不约而同地对大户型大面积房子越来越感兴趣。

根据克而瑞的数据，包括北上广深四个一线城市在内的全国各大城市，从2020年到2022年，90平以上的房子的成交占比基本都在逐年提升。

尤其是一线城市，90-110平的面积段占比从2021年的32.92%，上升到2022年的37.44%，增加了近5个百分点，110-140平也增长了2个百分点。

从这个里面可以看出， 未来包括上海在内的一线城市，110平左右的户型将会成为市场主流。

其中最夸张的是杭州，在2022年市场楼市整体成交量下降的情况下，180平以上大户型的表现却逆势上涨，占比从1.83%上升到4.88%。

改善是大势所趋

贝壳研究院发表的《2021-2035年我国住房需求预测》，将买房需求分为：刚需、改善型和拆迁需求三大类，根据这份报告推测，到2035年，刚需预估占比仅1成多，改善需求将会是主流。

原因主要有这几个方面：

市场供应少。大城市人多地少，资源紧张，加上“7090”之类的政策限制； 楼市进入到改善时代。中国房地产行业发展这么多年，大家的需求已经从“能住”到“好住”转变； 置换成本高。买一次房子，资金成本和房票成本，甚至还有时间成本，都十分高昂，一步到位是最经济的选择。

所以，中小套比例做优化，增加大面积产品的配比，激发改善性需求买房意愿，不光是广大买房人的需求，也是众多开发商所希望看到的。

03

小户型时代，一去不返

从2018到2022年，上海二手住宅平均成交面积越来越大，虽然面积仍然不到90平，但依然说明上海居民的住房需求朝着空间更大、舒适度更高的方向发展。

所以即使在预算不足的情况下，相较于两房，大家依然会优先选择三房。

背后的考量就是要最大限度地追求舒适度，祖辈，父辈，孩子，一家三代，都能有自己的空间。

开发商们显然深谙此道，于是不遗余力地开发80、90平的小三房，并在房子布局上费尽心思只求空间利用最大化，就是要在低总价的情况下把房子做得尽可能舒适。

但这终究不是长久之计，小户型再怎么创新，也无法改变物理空间“小”这个事实，要想满足更多的舒适度，只能通过增加面积，这是唯一的方法。

无论是新房还是二手房，无论是上海还是全国范围内，对更大户型，更多舒适度的追求的趋势已经非常明显了。

因此才会出现文章开头那一幕：开发商主动要求提高大户型占比。

不过考虑到目前的上海楼市情况（购买力、供求比等），为实现“居者有其屋”，政府短期内还不会全面放开小户型的限制。

但大户型依旧是大势所趋，从买房人到开发商显然都已经意识到了这一点。

我们今后买房时，无论是出于舒适度、流通性、还是保值度的考虑，都应该在能力范围内尽可能选择更大的面积和户型。

总之，小房子的时代，大概率要一去不复返了。

THE END

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